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百乐彩是真的么·房企银根收紧,土地市场热度不断降温

2020-01-11 12:07:13 | 作者:匿名
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摘要:多位业内人士均表示,目前土地市场热度确实在下降。实际上,继4月份达到峰值后,土地市场热度已经连续四个月下滑。寒意波及二线城市行业新情况是,土地市场降温已传导至热点二线城市。“房企拿地积极性不大,和企业拿地资金预算、对市场的预期和判断有关。”克而瑞认为,规模房企自身土储充足,在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下,主动放缓投资节奏;另一方面,融资收紧也倒逼规模房企在当下降负债、保现金。

百乐彩是真的么·房企银根收紧,土地市场热度不断降温

百乐彩是真的么,树叶落下,秋天是众所周知的。房地产市场的降温首先反映在土地市场上。

9月16日,上海完成了5宗低价土地出让。金山区枫泾镇住宅用地、金山区张延镇商业用地、杨浦区新江湾社区地块的地价分别为0.22%、0.19%和0.03%。

上海交易是近期土地市场的“冰山一角”。事实上,继4月份的高峰期之后,土地市场的热度已连续4个月下降,8月份的平均地价不到10%。街头拍卖的数量也明显增加,南京、重庆和天津等热门城市有大量街头拍卖。

业内许多人表示,目前土地市场的热度确实在下降。融资紧张迫使住房企业减少债务和成本。同样重要的是,全国各地的商品房周转率仍然很低,使住房企业更难收回资金。在投资地块时,他们在安排选择时会更加谨慎。

城市热度持续下降

土地市场随着季节进入秋天。自9月以来,活跃在城市的住房企业数量大幅下降。广州、成都、苏州、长沙等城市已经以底价出售了不止一块土地。其中,广州在9月2日出售了3块综合用地(含住宅),所有的底价都敲定了。

有些城市不足以看到整个画面。然而,9月16日,国家统计局公布的数据显示,今年1月至8月,国家对房地产开发的投资进一步下降,住房企业的土地可利用程度明显下降,东部、中部和西部地区的市场表现进一步分化。

具体而言,8月1日,住房企业购买土地面积为1.2236亿平方米,同比下降25.6%,比1月至7月下降3.8个百分点。土地成交价6374亿元,同比下降22.0%,比1月至7月下降5.6个百分点。

安居克房地产研究所首席分析师张博表示,房价下跌并不代表房地产公司征地态度的改变。相反,8月份,一些大型房地产公司宣布暂停征用土地。预计下半年土地市场降温趋势不会改变,全年土地交易面积同比下降30%是主要趋势。

事实上,在4月份达到峰值后,土地市场的热度已经连续4个月下降。审评委数据显示,全国336个城市8月份建筑面积为1.6959亿平方米,比上个月下降14%,比上年下降36%。

各级城市的交易额有所下降,其中一线城市降幅最大,达43%,8月份交易量仅为221万平方米。二线城市也比上个月下降了30%以上。

与此同时,8月份的土地交易溢价低于10%,比上个月下降2.9个百分点。在过去的几个月里,高地价地块占据主导地位的情况已经不复存在,低地价甚至底价交易已经成为土地市场的主流。

从最直接的土地拍卖来看,中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)的数据显示,8月份,70个城市共进行了72次商业用地拍卖,为今年最高。南京、重庆、天津和其他受欢迎的城市也有几块土地被抢购一空。土地市场的热度实际上正在下降,这符合住房企业征地的态度。

寒冷蔓延到二线城市

该行业的新形势是,土地市场的降温已经传递到热门的二线城市。

9月12日,天津市出售了4块土地,其中一块用于商业用途,另外三块未出售,两块以底价出售。9月4日,天津生态城旅游区的一块土地被出售。原定于当日出售的四个住宅用地亦于九月二日暂停出售。

不仅仅是天津。9月3日,武汉市出售了5块土地,总面积27.35万平方米,起拍价48.95亿元。然而,结果显示,当天有两次土地拍卖失败,其余三次赢得26亿元,仅为预期收入的一半。

在过去的几年里,三线和四线的奖金创造了一个房地产企业的财富神话。然而,随着温室改革货币化政策的收缩和居民购买力的透支,市场收缩已成为住宅企业的共识。易居企业集团首席执行官丁祖昱也表示,今年一些三线和四线城市将面临重大调整。许多住房企业正在寻找一线和二线城市以及一些强大的三线城市。

过去8个月,百强住宅企业新增土地存量的51%位于一线和二线城市,二线城市的比例同比上升8%,证实当前住宅企业投资正逐步回归二线。

但在此之前,这股热潮放缓了,二线城市也感受到了市场的寒意。诸葛寻找住房的数据显示,8月份二线热门城市的流失率为4.62%,比上个月上升1.98%。

“住房公司对土地收购不太感兴趣,这关系到它们的资本预算、市场预期和判断。”易居研究所智库中心研究主任严跃进认为,从核心来看,当前住房销售的降温已经影响了企业的财务压力。房屋公司不会急于夺取土地之王,一些土地定价过高也会面临被出售的尴尬。

国家统计局的统计数据显示,1月至8月,全国商品房销售面积为1.01849亿平方米,同比下降0.6%,同比下降0.7个百分点。商品房销售总额95373亿元,增长6.7%,增长0.5个百分点。

和硕首席分析师郭毅(Guo Yi)也认为,在监管政策的背景下,中国的商品房数量仍处于低位。住房企业提取资金更加困难。在投资地块时,他们会更加谨慎地做出安排选择。

更重要的原因是,“自6月份以来,房地产行业的资金一直在不断收紧。信托、海外债券发行和房地产开发贷款受到严格控制。融资渠道的缩小和融资成本的增加导致了中小企业资金的短缺,这些资金将被转移到土地市场进行投资。”郭毅说道。

住房企业的态度是分歧的。

随着市场趋冷,领先的房地产企业抵御风险的能力更强,也更有信心选择控制速度以保持稳定。

从房企态度的变化来看,碧桂园、恒大、万科等领先房企都保持了理性的态度。在前10名中,8月份只有华润和龙湖的新增增加值同比增长了2%和19%。荣创、恒大等企业下跌超过50%。

8月22日,融创中国董事长孙宏斌表示,下半年没有征地目标,除非有特别好的机会,否则公司基本停止征地。尽管融创一直将“谨慎处理土地”视为其底线,但这种坚定的决心仍然反映了当前市场的寒意。

Kerri认为,大型住宅企业拥有充足的土地储备,在土地市场波动较大、市场销售尚未稳定时,会主动放慢投资步伐。另一方面,融资的收紧也迫使大型住房企业减少债务和保护现金。

然而,与此同时,也有住房公司积极接受存款。例如,绿城在8月份获得了144亿元,而华润和金茂在8月份获得的收入比7月份多60%。美的和中梁的销售比率在8月份达到0.7以上。

克里表示,销售水平在前11~50家住房企业中采取了相对积极的态度。在追求规模的轨道上,这类房屋公司需要积极补充商品的价值,以增强自身实力。

更现实的问题是如何把握规模和安全之间的界限。事实上,招标拍卖已经不能满足住房企业降低土地成本的需求。参与旧的改革与合作已经成为获得土地的重要途径。住宅企业获取土地的方式越来越多样化,如主次联动、工业用地获取、复杂模式、tod模式开发等。

郭毅认为,有规模需求的住宅企业仍应把握自己的发展趋势,合理接受存量。在城市选择上,二线城市和强势一线城市吸引人口流入,导致购房需求增加。同时,在城市群战略规划下,产业联动和协调也将为住宅企业带来投资机会。

下半年,前八个月基本完成补货的住房企业应优先销售和还款,增强现金流实力,做好抵御市场低温的准备。对于负债率过高、规模过于“激进”的住房企业来说,把握资金安全尤为重要。